Procedimiento hipotecario. El lanzamiento y la posesión. Normativa legal vigente:

Actualmente, la entrega de los bienes subastados es el punto más inquietante y complicado por el que están atravesando los adjudicatarios en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Esto es así porque quien haya resultado adjudicatario de una vivienda tras la celebración de subasta, esto es, quien ya se haya convertido en nuevo propietario de la vivienda -lo que acontece, como es sabido, con la expedición y posterior inscripción del Testimonio del Decreto de Adjudicación- va a ser privado del uso y disfrute del inmueble hasta que se celebre la comparecencia y posterior resolución judicial, en los casos en los que dichas viviendas estén ocupadas por personas distintas al deudor, unidos a éste por contratos ficticios creados para la ocasión, con el objetivo de impedir o dilatar la entrega de la posesión al adjudicatario.

Como es evidente, en estos casos, durante el tiempo que media entre que se obtiene la adjudicación del bien, hasta que se puede disfrutar de la posesión, se está afectando de lleno al mandato contenido en el art. 33.3 CE, que exige siempre un justiprecio por la privación del dominio o de las facultades de uso y disfrute del propietario.

Ahora bien, quedan fuera de este ámbito, las adjudicaciones de inmuebles cuando la situación que se genera con dicha adjudicación es la privación de la vivienda habitual de la familia con escasos ingresos económicos.

Normativas como el RD-ley 6/2012 de 9 de marzo; el RD- ley 27/2012, de 15 de noviembre, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios sin recursos, evitan la situación extrema de lanzamiento de la vivienda de los ciudadanos que no pueden hacer efectivos los pagos de su préstamo hipotecario.

Son leyes conocidas popularmente con la denominación “Ley Antidesahucios”, confundiendo el significado de desahucio con el significado de lanzamiento. El término “desahucio” jurídicamente se da en llamar a la terminación del contrato de arrendamiento para el inquilino que no ha pagado el canon arrendaticio; en cambio el “lanzamiento” de la vivienda es un proceso derivado de la ejecución hipotecaria por falta de pago de la hipoteca por parte del propietario. Por lo que el desahucio es una terminología propia del contrato de arrendamiento y el lanzamiento de la ejecución hipotecaria.

Esta normativa (RD-ley 6/2012 de 9 de marzo; el RD- ley 27/2012, de 15 de noviembre, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo) ha sido recientemente modificada por el reciente RD-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismos de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas cómo extender la moratoria hasta el 15 de mayo de 2017, añadir un supuesto de vulnerabilidad: h) El deudor mayor de 60 años y en cuanto a las circunstancias económicas que han de cumplirse, aumenta un 16,66% el límite de ingresos, pues la referencia al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual atiende a catorce pagas y no a doce.

Además de estas medidas, se puede proceder a la aplicación de la dación en pago, que según el Código de Buenas Prácticas, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad aceptará la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

La dación en pago supone la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda. El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien.

Las entidades bancarias pueden pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión, sin embargo, interesa recordar, que esta medida no es aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores. Además de lo anterior, esta Ley será únicamente de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento.

Escrito por Inmaculada Córdoba, Abogada en Adarve Corporación Jurídica.