Ejecución de la hipoteca por capital vencido e impagado

Es un criterio jurisprudencial ya asentado en nuestros tribunales que, cuando una cláusula de vencimiento anticipado de un préstamo con garantía hipotecaria no condiciona tal vencimiento anticipado al impago de un número de cuotas estipulado y razonable con relación al importe total del préstamo, sino que permite a la entidad prestamista resolver la relación jurídica y reclamar el monto total de lo prestado sin sujeción a criterios temporales ni cuantitativos proporcionados, la referida cláusula debe reputarse nula. También está generalizada la consideración de que la nulidad no se ve afectada por la aplicación que el prestamista haya hecho de la cláusula, de modo que la nulidad debe ser declarada, incluso de oficio, aunque la demanda de ejecución por el importe íntegro del préstamo, sobre la base de la cláusula de vencimiento anticipado, haya sido interpuesta cuando el incumplimiento del prestatario era ya notable, tanto en número de cuotas impagadas como en la cuantía que estas cuotas representan sobre el conjunto de la obligación. Dicho de otro modo: si la cláusula de vencimiento anticipado es nula por abusiva, su nulidad contamina cualquier ejercicio que se haga de ella, incluso si el ejercicio es proporcionado y razonable, como debería haberlo sido la cláusula.

Sin embargo, la jurisprudencia ya no es tan uniforme en lo que respecta a las consecuencias de la declaración de nulidad por abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado, sino que oscila entre dos posiciones claramente distintas.

La primera de ellas entiende que, en todo caso, la cláusula de vencimiento anticipado declarada nula “constituye el fundamento de la ejecución”, en términos del artículo 695.1 4ª LEC, puesto que la demanda ejecutiva formulada al amparo de la cláusula de vencimiento anticipado se refiere a la totalidad del préstamo, y no solo a las cuotas vencidas e impagadas. Esta interpretación determina que, apreciada la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, la única decisión posible sea la de denegar el despacho de la ejecución y archivar el procedimiento de ejecución hipotecaria, como prevé para estos casos el ya mencionado 695.1 4ª. Un exponente de esta posición claro, completo, razonado y con cita del recorrido jurisprudencial más importante sobre estas cuestiones puede verse en el AAPr Barcelona 93/2017, de 15 de marzo.

La segunda se refleja, también con amplitud y claridad, en el AAPr Valencia 474/2017, de 12 de abril. Esta resolución afirma que, si con la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado concurre el incumplimiento grave y reiterado del prestatario, hay que rechazar el despacho de la ejecución por el importe total de lo prestado, pero debe permitírsele al ejecutante, dentro del mismo proceso, ajustar la pretensión a lo realmente vencido y debido en el momento de interposición de la demanda. A mi juicio, este planteamiento se basa en una consideración errónea, que se contiene en el auto mencionado y en otros que resuelven en sentido similar. Se afirma que la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no puede determinar que el ejecutante pierda la posibilidad de ejercitar la acción real característica del proceso de ejecución hipotecaria, de modo que es necesario arbitrar una solución que, evitando que la ejecución se funde en una cláusula abusiva, impida también que el deudor claramente moroso se beneficie de la dilación que se deriva de que el ejecutante tenga que acudir, archivado su proceso de ejecución a causa de la declaración de nulidad de la cláusula abusiva, a un declarativo ordinario. La realidad es que no sería necesario tal proceso declarativo ni se produciría una dilación como la mencionada, puesto que si el proceso de ejecución hipotecaria se archiva porque lo que pide el ejecutante se funda en una cláusula abusiva, éste puede volver a iniciarlo con una petición ajustada a Derecho, sin que el primer archivo impida que se ejercite de nuevo la acción fundada en la garantía hipotecaria del préstamo. Quiere decirse que el archivo de la primera demanda ejecutiva porque ésta se funda en un cláusula declarada nula no impide que el acreedor prestamista interponga una nueva demanda ejecutiva sostenida sobre una pretensión que permita el despacho del proceso de ejecución hipotecaria. No existe una suerte de cosa juzgada o similar que agote la acción ejecutiva del acreedor por el hecho de que haya sido archivada la demanda que pretendía el despacho por el importe total del préstamo, anticipadamente vencido. Por supuesto, el acreedor tendrá que acudir a un proceso declarativo si quiere la resolución del negocio jurídico y con ella la devolución de la prestación completa, porque eso ya no va a poder obtenerlo nunca mediante la ejecución hipotecaria, pero no a causa del archivo de la demanda ejecutiva, sino como consecuencia de la propia declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado.

Así las cosas, el apartado primero del artículo 693 LEC adquiere un protagonismo que no había tenido hasta ahora, puesto que cuando las cláusulas de vencimiento anticipado insertas en el préstamo con garantía hipotecaria corren el riesgo de ser declaradas abusivas, o cuando de hecho ya han sido anuladas por su abusividad, el acreedor que quiera servirse de las particularidades del proceso de ejecución hipotecaria solo puede formular la demanda ejecutiva al amparo de esta regla, siempre y cuando concurran las condiciones generales de acceso a este cauce procesal específico para la garantía real -artículo 682 LEC- y además las establecidas en el propio artículo 693.1: el vencimiento e impago de al menos tres plazos mensuales o de una parte de la obligación equivalente y la específica previsión de esta consecuencia tanto en la escritura de constitución como en el Registro. Estas precauciones son relativamente razonables si se tiene en cuenta que en estos supuestos se prescinde de uno de los presupuestos básicos de la ejecución forzosa, consistente en afectar bienes de valor proporcional a la deuda que se ejecuta –artículo 584 LEC-. La deuda derivada del vencimiento de tres o más plazos de capital e intereses será, en la mayoría de los casos, muy inferior al valor del bien hipotecado en garantía del préstamo, y aun así puede determinar el sacrificio del bien. La realización forzosa, en estos casos, tiene algunas particularidades que es necesario considerar.

• El bien se transmite con la carga que implica la parte del crédito hipotecario que todavía no está vencido (693.1 LEC). Dicho de otro modo, la garantía hipotecaria en virtud de la que se ejecuta no se va a cancelar, porque la ejecución no se despacha por la obligación íntegra que garantiza, sino solo por la parte vencida.
• Por supuesto, las cargas inscritas anteriores a la del acreedor ejecutante también se mantienen, y el bien se transmite igualmente con ellas. No hay en este caso duda ni especialidad alguna respecto de lo que sucede con carácter general (666.1 LEC).
• Sin embargo, sí se puede plantear qué sucede con las cargas posteriores a la del acreedor ejecutante, que como regla general se cancelan tras venderse el bien como consecuencia del gravamen actuado por el ejecutante (674 II LEC). Como en este supuesto la carga del ejecutante no se cancela, sino que se transmite, ¿se transmiten igualmente las cargas posteriores, sobreviven en este caso a la realización del bien? Pienso que la respuesta es rotundamente negativa. Cuando se realiza forzosamente un bien al amparo del artículo 693.1 LEC, el bien se adquiere gravado con la carga en virtud de la que se ejecuta porque ésta no se actúa completamente; pero esta circunstancia no afecta a los titulares de créditos posteriores, que cuando inscriben su derecho conocen la existencia de una carga anterior cuya ejecución puede determinar la transmisión del bien libre de gravámenes posteriores. El Registro cumple su función respecto de los créditos posteriores exactamente igual que cuando la carga anterior se ejecuta completamente y se extingue.
• El artículo 692.1 LEC dispone que el precio del remate se destinará a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. La primera impresión puede ser despreocupada: normalmente, y puesto que solo se ejecuta parte de la obligación, estaremos muy lejos de rebasar la cobertura hipotecaria. Sin embargo, pienso que, atendiendo particularmente a que ni el préstamo ni la garantía hipotecaria se extinguen, sino que se transmiten con el bien, el límite que la cobertura hipotecaria supone no puede agotarse en beneficio de los intervinientes en esta primera salida a escena de la garantía, sino que debe calcularse la proporción de esa cobertura que corresponde a la parte del préstamo que está siendo ejecutada, y actuar en consecuencia.
• Lo anterior significa que, si lo debido excede del límite de la cobertura hipotecaria, el ejecutante tendrá que esperar para verse completamente satisfecho a que se paguen los créditos inscritos posteriormente al suyo para poder disponer del remanente. Y esto, claro está, siempre que el deudor sea el propietario del bien hipotecado, y nunca en los casos en que la ejecución se proyecta sobre un hipotecante no deudor. Las posibilidades de resarcimiento completo en la ejecución hipotecaria y la relación de estas posibilidades con la composición de la parte pasiva del proceso de ejecución pueden encontrarse analizadas con claridad en el AAPr Madrid 422/2016, de 17 de noviembre.

Escrito por Pilar Peiteado, Universidad Complutense de Madrid