Novedades en la regulación del vencimiento anticipado en el proyecto de ley de los contratos de crédito inmobiliario

El pasado martes, 11 de diciembre, el Boletín Oficial de las Cortes Generales publicaba el informe de la ponencia de la Comisión de Economía y Empresa del Congreso de los Diputados sobre el proyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Hoy me centraré sólo en un punto concreto del mismo, en la regulación que dicho texto hace del vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios que las entidades bancarias conceden a los consumidores. Y ello, por las novedades que contiene el informe sobre el texto del proyecto de ley inicialmente publicado y por la relevancia de los cambios que dicho proyecto de ley introduce sobre la regulación actual de esta figura jurídica, tan polémica, mediática y judicialmente hablando, durante los últimos cuatro años.

Pues bien, la primera característica que quiero destacar de las reglas sobre el vencimiento anticipado contenidas en el proyecto de ley, que difiere del régimen jurídico hoy vigente, es su carácter imperativo. Y, ¿qué implicaciones tiene este cambio?

En primer lugar, que el banco y el prestatario no podrán pactar nada diferente a lo dispuesto en la ley; es más, ni siquiera será preciso que conste cláusula alguna al respecto en el contrato de préstamo hipotecario (presupuesto necesario actualmente) para que el préstamo pueda ser vencido anticipadamente si concurren los requisitos legales y para que la hipoteca dada en garantía pueda ser ejecutada.

En segundo lugar, que, si el vencimiento anticipado no se apoya en una cláusula contractual sino en una norma imperativa, no entra en juego la legislación protectora de los consumidores y usuarios y los jueces no requerirán valorar el carácter abusivo o no del vencimiento anticipado declarado por el banco. Se limitarán a constatar si concurren los presupuestos legales.

Así las cosas, resulta fundamental delimitar claramente el alcance de la futura Ley de contratos de crédito inmobiliario porque, en el momento en que entre en vigor, van a convivir diversas regulaciones del vencimiento anticipado y habrá que saber cuál resulta aplicable a cada caso.

Más concretamente, lo que establece el proyecto de ley sobre la aplicación de las normas reguladoras del vencimiento anticipado (artículo 22) es lo siguiente:

1.Se aplica a los contratos de préstamo, de crédito, de pago aplazado o con cualquier otra facilidad de pago similar (artículo 3 bis.3). Quedan excluidos del alcance de la norma otros contratos bancarios tales como el contrato de descuento de efectos, el factoring, etc.

Quedan también excluidos los contratos de préstamo a los que se refiere el artículo 2.4 del proyecto de ley:

(i) préstamos otorgados a empleados del prestamista en condiciones preferenciales,
(ii) préstamos sin intereses ni gastos diferentes a los de constitución de la garantía,
(iii) préstamos que son el resultado de un acuerdo transaccional,
(iv) pagos aplazados, sin gastos, de una deuda, salvo que se trate de un préstamo con garantía hipotecaria sobre un inmueble de uso residencial
(v) o facilidad de descubiertos a reembolsar en un mes,
(vi) y la hipoteca inversa.

Todos estos contratos, aunque sean firmados por prestamistas profesionales con consumidores y tengan garantía sobre un inmueble para uso residencial (salvo el pago aplazado de una deuda), si quieren quedar protegidos por la futura Ley de contratos de crédito inmobiliario tendrán que incluir una cláusula contractual que recoja el mismo contenido de su artículo 22.

2.Se aplica siempre que alguno de los intervinientes del préstamo o crédito, prestatario o garante, sea una persona física.

Por consiguiente, quedarían englobados en el ámbito de aplicación de la Ley, por ejemplo, los préstamos otorgados a sociedades mercantiles cuyo fiador sea el administrador único de la misma o los préstamos concedidos a los autónomos para financiar su negocio. Hasta ahora, estos préstamos no se consideraban préstamos otorgados a un consumidor y, por consiguiente, las partes eran libres para incluir los pactos contractuales que quisieran sobre el vencimiento anticipado (esos pactos ya no van a ser admisibles, aunque resulten de interés para el prestatario, por ejemplo, porque le permitan negociar, como contraprestación, un tipo de interés más bajo, o un periodo de carencia o un plazo de amortización más largo).

Por el contrario, quedarían excluidos del ámbito de protección de la Ley los contratos de préstamo firmados con personas jurídicas consumidoras (esto es, aquéllas que actúan sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, como las fundaciones o las ONG). En estos casos, sí se admitirán pactos contractuales diversos, aunque sometidos al control de abusividad.

3.El préstamo o crédito tendrá que estar garantizado mediante una garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial (viviendas, trasteros, garajes o cualesquiera otros que cumplan una función doméstica) o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial.

Por lo tanto, los préstamos personales, sin garantía hipotecaria, otorgados a personas físicas consumidoras no estarían sujetos al régimen imperativo del artículo 22. También estaría excluido de la norma un préstamo otorgado a un consumidor con garantía sobre un local comercial.

Sin embargo, no sólo se regirán por la futura norma los préstamos o créditos con hipoteca sobre una vivienda, sino también todos aquéllos que tengan hipoteca sobre cualquier inmueble susceptible de uso residencial, con independencia de su uso real (por ejemplo, un despacho profesional, un edificio completo de viviendas, etc.).

En definitiva, en mi humilde opinión, el proyecto de ley, tal y como ha resultado aprobado por el Congreso de los Diputados, no va a lograr íntegramente el objetivo perseguido. Está coartando la libertad de contratación de colectivos que no quieren ni requieren de especial protección, pues sí tienen capacidad de negociar individualmente con las entidades financieras las condiciones de su financiación. Y, sin embargo, está dejando fuera de su régimen imperativo de protección determinados contratos suscritos con consumidores, que son más vulnerables a la eventual inclusión en los mismos de condiciones generales de contratación que puedan considerarse abusivas.

El proyecto de ley establece otros requisitos que deben concurrir en cada caso para poder declarar el vencimiento anticipado imperativo del contrato de préstamo o crédito:

• 1. Lógicamente, que el deudor haya dejado de pagar el capital o los intereses del préstamo (luego también por impago de intereses en periodos de carencia se podría teóricamente declarar el vencimiento anticipado, aunque resultará difícil llegar a los umbrales cuantitativos que a continuación veremos).
• 2. Que el importe debido de las cuotas vencidas equivalga a:

(i) El 3% del capital prestado (no ya el 2%) o, al menos, 12 cuotas mensuales (no 9), si la demora se produce en la primera mitad de la duración del préstamo.
(ii) El 7% del capital prestado (no ya el 4%) o, al menos, 15 cuotas mensuales (no 12), si la demora se produce en la segunda mitad de la duración total del préstamo.

• 3. Además, el vencimiento anticipado no se podrá declarar sin haber requerido previamente de pago al deudor, concediéndole 30 días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, si no paga, se declarará el vencimiento anticipado del préstamo. También en este caso el plazo de preaviso se ha incrementado de 15 a 30 días.

Este presupuesto implica un cambio en la forma habitual de actuación de las entidades financieras, pues, hasta ahora, éstas generalmente declaraban el vencimiento anticipado sin ningún preaviso, y requerían de pago al deudor una vez vencido el préstamo y por la totalidad de su importe. A partir de ahora tendrán que advertir de su intención, para dar la oportunidad al deudor de evitar el vencimiento anticipado.

Por último, queremos puntualizar que el proyecto de ley contiene las previsiones pertinentes para que los contratos de préstamo o crédito que estén en el ámbito de aplicación de la futura Ley, aunque ya existan con anterioridad a la entrada en vigor de esa norma y contengan cláusulas específicas, deban ser declarados vencidos anticipadamente conforme a las reglas imperativas analizadas, salvo que el pacto contractual resulte más beneficioso para el deudor (disposición transitoria primera, punto 4).

También se prevén las modificaciones necesarias de la legislación procesal para que las hipotecas dadas en garantía de esos préstamos puedan ser ejecutadas por los cauces especiales existentes al efecto (aunque la disposición final tercera, referida a la modificación del artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no ha sido adaptada convenientemente a los cambios del proyecto de ley durante la tramitación parlamentaria, por lo que tendrá que ser enmendada en el Senado).

Y lo que también dice claramente el proyecto de ley es que todos aquellos contratos que ya hayan sido declarados vencidos anticipadamente en el momento de entrada en vigor de la Ley no podrán regirse por el citado artículo 22, se haya instado o no un proceso judicial para hacer efectivo el vencimiento anticipado, y se halle éste suspendido o no.

Muchos de esos procesos de ejecución hipotecaria están hoy suspendidos y afectados por la cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, sobre los efectos que deba tener la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado en el proceso de ejecución. Previsiblemente, todos ellos serán sobreseídos cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dicte sentencia en la referida cuestión prejudicial, quedando obligadas las entidades acreedoras a reactivar los préstamos vencidos anticipadamente y, en su caso, volverlos a declarar vencidos cuando se cumplan las condiciones del artículo 22.

Otros procesos siguen en tramitación. Y, respecto a todos ellos, el proyecto de ley, en mi opinión, no sólo no da solución alguna, sino que agrava todavía más su situación judicial, porque permitirá, en determinadas circunstancias, volver a reabrir la discusión sobre el carácter abusivo o no de las cláusulas del contrato (entre ellas, la del vencimiento anticipado), aún a pesar de haber concluido ya la subasta y haberse adjudicado el inmueble, siempre que el adjudicatario no esté ya en posesión del mismo (disposición transitoria tercera).

En conclusión, la inseguridad jurídica y el colapso judicial continuarán, a pesar de la aprobación definitiva de la futura Ley de contratos de crédito inmobiliario, y una vez más estamos en manos del Tribunal de Justicia Europeo, porque del contenido de la resolución que dicte en la cuestión prejudicial antes citada va a depender el resultado de los miles y miles de procesos de ejecución hipotecaria que hoy se encuentran “en el limbo”.

Escrito por Yolanda Berenguer Morales, Abogado