Subasta desierta y adjudicación en pago por la cantidad que se deba por todos los conceptos, en caso de hipoteca múltiple

Comentario a la Resolución de la DGRN de 17 de junio de 2016

La resolución que hoy comentamos parte del siguiente supuesto: un matrimonio adquiere una vivienda con un garaje, para lo que solicita un crédito a una entidad bancaria y garantiza la devolución del mismo constituyendo sendas hipotecas sobre los dos inmuebles. Como preceptúa el art. 119 LH, al constituir las hipotecas, se establece la cantidad que viene garantizada por cada finca: “Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder”.

Ante el incumplimiento en la devolución del crédito, el banco insta una ejecución hipotecaria -un solo procedimiento, por un solo crédito-, proyectando la realización forzosa sobre las dos fincas hipotecadas, con el resultado de que la subasta de los dos inmuebles queda desierta. En aplicación del art. 671 LEC, el acreedor se adjudica en pago la finca nº 1 por el 70% del precio de salida, al tratarse de la vivienda habitual del deudor; y respecto del garaje, o finca nº 2, opta por adjudicárselo en pago “por la cantidad que se le deba por todos los conceptos”, que, como es sabido, se presenta como alternativa con la adjudicación por el 50% del valor de tasación para la subasta, en los casos en que el inmueble no sea vivienda habitual.

El problema es que esas dos adjudicaciones no resultan suficientes para satisfacer enteramente el crédito, y el Registrador de la Propiedad, cuando van a practicarse los correspondientes asientos registrales, los deniega por entender que no es correcto efectuar la adjudicación de una de las fincas por la cantidad que se adeuda por todos los conceptos, y que a la vez aún quede parte de la deuda por cubrir. El Registrador considera que, si el acreedor se acoge a la mencionada modalidad legal de adjudicación, “el procedimiento ha de concluir quedando completamente satisfecho el crédito del actor”, al que “ha de otorgarse completa carta de pago”. A juicio de este Registrador, el acreedor incurre en una división de su crédito, aplicando a su criterio la cantidad que se le deba por todos los conceptos entre las dos fincas hipotecadas, y entiende que esto no está permitido por la ley…

“…ya que el crédito es único, y así como el valor de la subasta sí es una magnitud que se predica respecto de cada finca de modo separado, en cambio, el crédito reclamado es único entre ejecutante y ejecutado, y se predica respecto de todo el procedimiento ejecutivo interpuesto, sin admitir un ficticio desglose entre fincas… Dicho de otro modo: la ley permite al ejecutante adjudicarse la finca “por lo que se le deba por todos los conceptos” pero no le permite hacerlo por “una parte de lo que se le deba por todos los conceptos”… Una cosa es el desglose de cifras de responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas hipotecadas… y tendrá su aplicación en las relaciones, no entre partes, sino entre ejecutante y terceros titulares de cargas posteriores a cancelar, a los efectos de consignar todo lo que exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria, y otra cosa, completamente distinta, es el importe del crédito reclamado judicialmente por el acreedor frente al deudor, que es un concepto único en la relación bilateral entre ambos, y al que se refiere el art. 671 LEC, también como concepto unitario, que no admite, a estos efectos, fraccionamiento ni desglose entre fincas”.

Ante el recurso interpuesto contra esta nota del Registrador, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) sale al paso resolviendo cómo debe entenderse el inciso legal cuestionado, relativo a la adjudicación en pago por la cantidad adeudada por todos los conceptos, en los casos en que se proceda a la realización forzosa de varios inmuebles hipotecados en garantía de un mismo crédito y la subasta de los mismos quede desierta. En la resolución que comentamos no se mencionan las cifras de la deuda ni de la cobertura hipotecaria que recae sobre cada inmueble.

Imaginemos unas cifras a modo de ejemplo, a fin de ilustrar la cuestión que se plantea. Así, si se hubiera solicitado un crédito por 100, garantizado con una hipoteca de 70 constituida sobre una vivienda cuyo precio de tasación se fija en 80, más otra hipoteca de 30, sobre un garaje que se valora en 40, en caso de iniciarse una ejecución hipotecaria para reclamar una deuda total de 90, si la subasta de ambos inmuebles queda desierta, el acreedor podrá adjudicarse en pago la vivienda -al ser habitual- por el 70% de 80 (56), y el garaje por el 50% de 40 (20), con lo que vería satisfecho 76 de su crédito total de 90, quedando un remanente de 14 por satisfacer. En cambio, si, como también permite la ley y sucede en nuestro caso, el acreedor se adjudica en pago el garaje “por la cantidad que se le deba por todos los conceptos”, de seguirse la interpretación del Registrador citado, el precio de adjudicación debería ser 34 (90 menos 56), pues así se satisfaría enteramente el crédito reclamado en el proceso y se daría completa carta de pago al acreedor; pero ocurre que esto supondría superar el límite de cobertura hipotecaria prevista y pactada para esa finca, que era 30. Si entendemos que este límite es infranqueable, la adjudicación en pago por toda la cantidad debida -a que se refiere el art. 671 LEC- llegaría hasta la cifra de la responsabilidad que cubre la finca hipotecada que se realiza forzosamente; y en nuestro ejemplo, al acreedor aún le quedaría un crédito de 4 (90 menos 56 y menos 30).

¿Cómo ha de entenderse el art. 671 LEC en un caso como el presente? La respuesta dada por la DGRN en su Resolución de 17 de junio de 2016 puede resumirse en los tres siguientes puntos, que compartimos por entero:

1º) La DGRN tiene establecido –en resoluciones que se remontan a 16 de marzo de 1929, y llegan a otras más recientes, como la de 16 de mayo de 2012- que las llamadas hipotecas solidarias están prohibidas, es decir, las hipotecas constituidas sobre varias fincas, con el fin de que cada finca pudiera responder de la totalidad de la deuda garantizada. Esto se considera contrario al art. 119 LH, reproducido al inicio, pues exige precisar la cantidad concreta de la que responde cada finca hipotecada, sin que se pueda rebasar ese límite en la ejecución que se proyecte sobre dicho bien, de conformidad con el art. 120 LH, y otros preceptos subsiguientes. Y lo anterior es compatible con la unidad del crédito: el que éste se garantice mediante la hipoteca de varias fincas no provoca su división. El crédito sigue siendo uno, y puede exigirse en todo o en parte, ejecutando una o varias de las fincas hipotecadas, en razón del poder de disposición de su titular; pero cada finca sólo responderá de la parte de gravamen que se haya pactado e inscrito.

2º) Precisamente por la unidad del crédito reclamado, el proceso de ejecución hipotecaria será también único, aunque se proyecte sobre varias fincas hipotecadas: con una sola demanda, habrá un solo requerimiento de pago, e incluso una sola certificación de dominio y cargas aunque contenga la situación registral de varias fincas. Sin embargo, la DGRN entiende -de forma contraria al Registrador referido- que la tramitación del procedimiento “puede ser unitaria hasta el momento de la subasta, pero a partir de este momento y hasta el remate cobra protagonismo cada finca considerada de un modo individualizado” (la cursiva es nuestra). La realidad es que cada finca tiene su propio precio de salida, sus posibles cargas anteriores y posteriores, e incluso puede estar sujeta a un tipo distinto de licitación en función de si es vivienda habitual o no, como es bien sabido. Por ello resulta muy razonable que, aunque se reclame un solo crédito, dirigido contra varias fincas, cada una de ellas tenga su propia autonomía a la hora de fijar el precio del remate que corresponda: según cuál sea el tipo de salida, habiendo descontado las cargas anteriores o preferentes, sobre él habrá que aplicar el porcentaje por el que la ley permite la adjudicación en pago en esa clase de fincas, en caso de que no haya ningún postor; y si la adjudicación se produce por el total de la cantidad adeudada por todos los conceptos, habrá que atender a cuánta deuda resta por satisfacer, pero esto no significa que pueda prescindirse de la cantidad de obligación garantizada que pesa sobre el concreto bien. Al contrario, pues como remacha la Resolución que comentamos: “un remate único para el conjunto de las fincas contravendría el principio de especialidad que rige en materia hipotecaria”.

3º) El inciso legal relativo a que la adjudicación de una finca en pago del acreedor puede hacerse “por la cantidad que se le deba por todos los conceptos” es uno de los dos parámetros que la ley le ofrece para fijar el precio de la adjudicación en los casos a que se refiere, “pero no implica, per se, un pronunciamiento sobre el destino del remate o la subsistencia de la deuda”, señala la DGRN. Por lo tanto, puede quedar deuda pendiente, aun aplicando este parámetro legal, como ocurrirá cuando la cantidad que reste de la deuda global sea superior a la concreta cobertura hipotecaria que grava la finca (en nuestro ej., una vez adjudicada la finca nº 1 por 56, todavía quedaba una deuda de 34, pero la finca nº 2 se hipotecó por 30). Lo que no cabe es computar ese remanente de deuda que excede de la segunda hipoteca (4) a la parte de cobertura hipotecaria no alcanzada con la adjudicación de la primera (en el ej., esta hipoteca era de 70 y se adjudicó por 56). Y la razón, como ya se ha afirmado, es que cada finca debe responder únicamente hasta el límite de la carga hipotecaria que se haya acordado e inscrito registralmente.

Por último, obsérvese que, si el acreedor eligiese la otra opción del art. 671 LEC, y se adjudicara en pago el garaje por el 50% de su precio de salida, en caso de que la cantidad resultante excediese de la cobertura hipotecaria (imaginemos que el garaje tenía un precio de 70 y se adjudica por 35, por lo que supera en 5 la cuantía de la hipoteca sobre este bien), tampoco podría el acreedor cobrarse lo que restase de deuda con cargo a esa cantidad excedente; pues el art. 692.1 LEC prevé que dicha cantidad se destine primero a satisfacer a los acreedores posteriores inscritos, y sólo si se satisface a estos, y el deudor es el propietario del bien y no se encuentra en suspensión de pagos, concurso o quiebra, podría dedicarse esa cantidad excedente al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante. Con ello, se pone de manifiesto una vez más que la garantía constituida sobre un inmueble solo puede servir para satisfacer al acreedor hasta la cuantía a la que se refiera, por mucho que éste tenga un crédito mayor con el deudor.

Escrito por Ignacio Cubillo, Profesor Titular de Derecho Procesal