Alcance de la subrogación en la responsabilidad hipotecaria del adquirente de un bien en subasta judicial

Comentario a la STS de 19 de julio de 2016 (RJ\2016\3218)

Con estas páginas damos comienzo a una sección de la presente Newsletter en la que comentaremos sentencias recientes y relevantes en materia de ejecución forzosa civil, y particularmente sobre ejecuciones hipotecarias.

La resolución del comentario de hoy es la STS de 19 de julio de 2016, en la que se aborda cuál es el alcance de la subrogación en la que incurre un tercero que adquiere en subasta judicial un bien que se encuentra previamente hipotecado. La LEC indica, en su actual art. 668.2 (tras la reforma operada por la Ley 19/2915, de 13 de julio), qué contenido debe tener el edicto que se publique para anunciar la subasta de un bien inmueble, y junto a los datos identificativos de la finca y otra información necesaria: “Además se señalará que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor”. Por tanto, el objeto principal de esta sentencia es precisar en qué responsabilidad derivada de una carga anterior -como es una hipoteca sobre la finca, inscrita con anterioridad a la subasta- ha de subrogarse aquél que adquiera el bien a través del procedimiento de realización forzosa; y en concreto, si la subrogación alcanza a la deuda hipotecaria, es decir, a la obligación principal garantizada con la hipoteca, o únicamente a la obligación de garantía o carga hipotecaria. Podemos adelantar desde ya el párrafo conclusivo –y quizá más relevante- de dicha sentencia, para referir después cómo se llega a este resultado:

“Por lo que conforme a la propia previsión normativa, que delimita el alcance del efectum iuris en la subrogación legal, la subrogación se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que tal carga asegura, esto es, la subrogación al amparo del precepto, acontece sobre el deber de naturaleza real de soportar la realización forzosa del bien para satisfacer el crédito asegurado y no en asumir forzosamente la posición del deudor en la relación obligacional objeto de la garantía hipotecaria.

El caso del que trae causa la sentencia que comentamos es el siguiente. En primer lugar, “L” dirige un proceso de ejecución ordinaria contra la empresa deudora “IT”, en el que se embargan y se subastan tres fincas de la deudora, estando una de ellas gravada con una hipoteca anterior. La subasta queda desierta y, en aplicación del art. 671 LEC, el acreedor solicita la adjudicación en pago de las tres fincas por el 50% de su precio de salida y así se aprueba, por un total de 195.114,10 euros. La parte ejecutada recurre esta adjudicación, alegando que ha procedido al pago de la obligación garantizada con la hipoteca que gravaba la tercera de las fincas, y pide que se corrija el precio de salida de esta finca, y no se descuente –como se había hecho- el gravamen anterior que pesaba sobre ella, de forma que, al elevarse el precio de salida, también se aumenta la cantidad por la que se adjudica en pago (al 50 %); la Audiencia Provincial estima el recurso y aprueba la adjudicación en pago por un total de 235.514,10 euros (de los 338.000 que formaban el principal e intereses de la deuda que se ejecutaba).

En segundo lugar, la empresa IT demanda en un proceso declarativo a L -y a sus herederos- como adjudicatarios en el proceso anterior, y les reclama la cantidad que la ahora demandante tuvo que abonar a la entidad “BES” para satisfacer la deuda que estaba garantizada con la hipoteca constituida sobre la finca antedicha: a fin de cancelar la garantía, extinguió mediante pago la obligación principal; y considera que el ahora demandado, en tanto que ha adquirido el bien sobre el que pesaba la carga hipotecaria, debe subrogarse en la posición de la deudora hipotecaria y asumir el pago de dicha obligación principal, abonado por la actora. Inicialmente, la demandante entiende que su situación tiene encaje en el llamado pago efectuado por tercero, del art. 1158 CC, y que en todo caso la parte demandada, si no satisface el pago relativo a la deuda hipotecaria que se le reclama y adquiere un inmueble libre ya de la carga hipotecaria que gravaba este bien, incurriría en un enriquecimiento injusto.

Después, en la audiencia previa, añade que tanto el antiguo art. 131 LH como el actual (en ese momento) art. 668.3 LEC (cuya prescripción desde 2015 ha pasado al apartado 2, como se ha dicho) abundan en la idea de que el adquirente de un bien gravado con hipoteca debe subrogarse en la responsabilidad hipotecaria, entendida como comprensiva de la obligación principal que la hipoteca garantiza.

El TS confirma la desestimación de tal pretensión de la parte actora, contenida en la sentencia de primera instancia y en la posterior sentencia de apelación. Una y otra resolución, al igual que la del Alto Tribunal, entienden:

1. Que el pago que IT realizó a su acreedor hipotecario BES en modo alguno puede calificarse como el pago que un tercero realiza por cuenta de otro, al que podrá reclamárselo posteriormente, ya que no se trata de una deuda ajena sino propia, satisfecha precisamente por el deudor: por aquel que asumió dicha obligación y que con su pago procede a extinguirla; nada obsta que la extinción de esta obligación principal tenga como consecuencia que también se extinga la obligación accesoria, la hipoteca, constituida como garantía de la anterior.
2. Que la extinción de la garantía hipotecaria a raíz del pago de la obligación principal realizado por la actora no supone un enriquecimiento injusto del demandado, en cuanto adquirente del bien sobre el que se constituyó esa garantía. Existe una doctrina jurisprudencial asentada (que se remonta a sentencias del TS de los años 60 o 70, y que presenta un buen exponente más actual, p.ej., en la de 13 de abril de 2009), según la cual, para que prospere una reclamación judicial por enriquecimiento injusto, se precisa que concurran los siguientes cuatro requisitos: 1) aumento del patrimonio del demandado; 2) correlativo empobrecimiento del actor; 3) falta de causa que justifique el enriquecimiento; 4) inexistencia de un precepto legal que excluya la reclamación. En este caso no puede decirse ni que la actora se haya empobrecido, por el hecho de satisfacer una deuda que contrajo, ni que el demandado se haya enriquecido, por adquirir un bien que tras el pago de la actora ya no responderá como garantía real; únicamente se ha extinguido una obligación accesoria al extinguirse la obligación principal a la que servía de garantía, lo cual es un efecto previsto en la ley; y es propio de las garantías hipotecarias que se hagan efectivas cuando el deudor de la obligación garantizada incumpla y que no se realicen de ser cumplida tal obligación. Además, en el presente caso, el importe de la carga hipotecaria no se descontó del precio de salida del bien subastado, por lo que el acreedor ejecutante (L) adquirió en pago el bien por un precio mayor que el que hubiera tenido si esta carga preferente se hubiera descontado y, consecuentemente, la parte ejecutada (IT) vio satisfecha una mayor cantidad de su deuda frente al ejecutante, como se ha dicho.
3. Es de señalar que tanto el órgano de primera instancia como el de apelación entienden que la alegación efectuada por la parte actora en la audiencia previa es extemporánea, al tratarse de una fundamentación jurídica que debía haberse hecho valer en la demanda. Sin embargo, ninguno de los dos tribunales deja de pronunciarse sobre el fundamento así alegado, aunque sea para desestimarlo. Por su lado, el TS está de acuerdo en cuanto a su desestimación, pero considera que la alegación del antiguo art. 131 LH y del actual art. 668 LEC es complementaria de la argumentación jurídica realizada en la demanda y no supone una alteración en la causa de pedir, por lo que puede formar parte de los fundamentos que deben tenerse en cuenta al resolver este proceso. De hecho, pensamos que definir el alcance de dichos preceptos, o de la subrogación que asume el adquirente de un bien subastado respecto de las cargas anteriores y preferentes que gravan el bien, es la principal questio iuris del presente caso (y de la sentencia objeto de nuestro comentario). En este sentido, ya la sentencia de primera instancia señaló que:

“una cosa es la deuda derivada del contrato de préstamo concertado por la demandante y otra distinta, es la garantía hipotecaria que se había establecido sobre la finca NUM000 para asegurar el pago de dicha deuda. La parte actora no parece tener clara esa diferencia porque el tercer adquirente de un bien hipotecado no adquiere la posición de deudor por el mero hecho de adquirir el bien hipotecado, sí puede soportar las consecuencias de la ejecución si el acreedor no cobra la deuda y decide dirigirse contra dicho bien, pero ello no lo convierte en deudor, salvo que haya asumido de manera expresa la deuda, circunstancia ésta que no concurre en el supuesto de autos”.

Y en la sentencia de apelación se afirmó, en referencia al art. 668 LEC, que:

“Lo que el licitador admite y acepta es quedar subrogado en la responsabilidad de las cargas y gravámenes anteriores. La carga o gravamen es en este caso la hipoteca y el licitador adjudicatario asume la responsabilidad derivada de ese gravamen. Un gravamen que consiste en un derecho real de garantía que permite al acreedor, pero no le obliga, a realizar el valor del bien hipotecado. Y que se caracteriza por ser accesoria de una obligación principal, de modo que si la obligación se extingue, por su pago al deudor o por otras causas, el derecho real de garantía también desaparece”; pues “crédito e hipoteca son realidades autónomas e inconfundibles situadas en relación de dependencia, siendo el crédito el elemento principal y la hipoteca el elemento accesorio”.

El TS resuelve en línea con los órganos anteriores y entiende que esta cuestión ya quedó zanjada en la jurisprudencia relativa al antiguo art. 131 LH, que provocaba dudas similares sobre el punto de que tratamos: se dejó claro que quien adquiere en una subasta un bien hipotecado responde de la carga real en que consiste la hipoteca, pero no de la obligación principal garantizada por la misma (así, p.ej., en la STS de 11 de mayo de 2006). En nuestro caso, y con referencia a las actuales normas de la LEC, el TS considera que cuando el adquirente de un bien subastado se subroga en la responsabilidad derivada de las cargas anteriores o preferentes, sea el licitador que resulta mejor postor (art. 668.2) o sea el ejecutante adjudicatario en pago (art. 770.5), está asumiendo que el bien adquirido puede quedar sujeto a una ejecución específica proyectada sobre ese bien (que será una ejecución hipotecaria si la carga anterior es una hipoteca y el deudor hipotecario no satisface la obligación garantizada con ella); pero no supone que el adquirente pase a ser el sujeto obligado por la deuda así garantizada. En definitiva, y como adelantábamos con la cita situada al inicio, el TS establece que la subrogación del adquirente alcanza a la carga, de naturaleza real, pero no a la deuda hipotecaria, de naturaleza obligacional.

En nuestra opinión, la solución alcanzada es muy correcta y no puede ser otro el sentido de los preceptos de la LEC invocados. Puesto que, como es sabido, cuando va a subastarse un bien inmueble, se ha de constatar qué cargas son anteriores o preferentes al crédito del ejecutante, y estas cargas subsistirán y se transmitirán al adquirente del bien en la subasta; por ello, la cantidad a la que se refieran tales cargas debe descontarse del precio de salida del bien en la subasta, porque quien lo adquiera lo puede perder, si posteriormente el acreedor beneficiado por la carga preferente insta una ejecución dirigida contra el bien que se transmitió con dicho gravamen previo. De suceder esto último, el que adquirió el bien puede subrogarse entonces en la posición del deudor, satisfaciendo la deuda por la que se ha iniciado la nueva ejecución, a fin de liberar el bien de que sea realizado forzosamente; pero no cabe entender que tal subrogación se produzca siempre y en el momento de adquirir en la subasta el bien gravado, pues sólo obedecerá a la voluntad expresa del nuevo titular, que puede preferir no hacer nada y consentir la realización de dicho bien.

En nuestro caso, además, ocurre que la extinción de la obligación garantizada con la hipoteca tiene lugar antes de que se apruebe la adjudicación en pago que resulta definitiva, de suerte que la carga hipotecaria no se descuenta del precio de salida del bien. Y si la carga no se descuenta, tampoco habría de transmitirse; lo cual es coherente con la idea de que la garantía hipotecaria ha quedado extinguida como efecto de la extinción de la obligación principal (aunque la cancelación de la hipoteca ha de inscribirse para ser plenamente efectiva y no sabemos si dicha cancelación -o cuándo- tuvo lugar). Por tanto, aquí no sólo sucede que el adquirente no se subroga en la deuda hipotecaria, sino que incluso podría considerarse que tampoco se subroga en la carga hipotecaria.

Escrito por Ignacio Cubillo López, Profesor Titular de Derecho Procesal, Universidad Complutense