Tipo mínimo para la adjudicación en pago de una vivienda habitual en caso de subasta desierta: confrontación entre las audiencias

Recientemente la Audiencia Provincial de Córdoba (secc. 1ª) ha dictado una sentencia, de 25 de octubre de 2018, en la que corrige la aplicación -realizada en la instancia- de la consecuencia jurídica prevista en el artículo 670.4, II LEC a un supuesto de hecho distinto del recogido en esta norma y del que se ocupa, en cambio, el artículo 671 LEC.

Como es sabido, el artículo 670 LEC regula los diferentes casos de aprobación del remate y de adjudicación cuando existe algún postor en la subasta de un bien inmueble; de forma que el apartado 2 de este precepto se refiere a los casos en que la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70% del precio de salida, y establece que primero se brindará al ejecutado la posibilidad de que presente un postor que puje por más del 70% del precio de salida o por cantidad suficiente para satisfacer la deuda completa y, si no lo hace, el acreedor tendrá la opción de adjudicarse el bien en pago, por el 70% de su valor de salida “o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura”. Por otro lado, el artículo 671 LEC se ocupa de la adjudicación en pago en caso de “Subasta sin ningún postor”, tal y como indica su rótulo; y en él se diferencia –cosa que no hace el entero artículo anterior- entre si el bien subastado es la vivienda habitual del deudor y si no lo es. Cuando el inmueble sea la vivienda habitual del deudor, el ejecutante podrá adjudicarse el bien por el 70% de su precio de salida, “o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien”. Por tanto, legalmente se prevé un tipo mínimo para la adjudicación distinto, según se trate de una subasta con postores (art. 670 LEC) o sin ellos (art. 671 LEC), y precisamos que la regulación de los primeros supuestos vino dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios; en tanto que la regulación de los segundos obedece a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

En el caso del recurso de apelación resuelto por la referida SAP de Córdoba, se trataba de una subasta desierta de un inmueble que era la vivienda habitual del deudor, y que el Letrado de la Administración de Justicia adjudicó en pago por el 60% del precio de salida, al referirse a una deuda inferior al 70% de dicho valor, en aplicación del artículo 671 LEC; pero, por cuanto la deuda a su vez superaba el 60% del precio de salida, el registrador se negó a inscribir la adjudicación por el 60%, entendiendo que debía hacerse por toda la cantidad adeudada, según lo previsto en el artículo 670.4, II LEC y para una mayor protección del deudor hipotecario. La resolución del Registrador fue impugnada ante el Juzgado de Primera Instancia, que la dio por buena. De esta forma, se acogía una línea seguida por algunas Audiencias Provinciales, como la de Málaga (secc. 5ª), en su Auto de 20 de septiembre de 2017 (Roj: AAP MA 370/2017), o la de Toledo (secc. 1ª), en su Auto de 2 de noviembre de 2017 (AC\2018\85), entre otras, conforme a la cual, en los casos como el descrito, donde la cantidad completa adeudada en la ejecución de un inmueble sea superior al 60% del precio de salida e inferior al 70% de ese precio, no se aplicará la solución prevista en la norma expresamente referida a ellos, tratándose de una subasta sin postor de una vivienda habitual (art. 671 LEC), sino que se adoptará la solución ofrecida en la ley para los supuestos en que sí haya habido postores (art. 670.4, II LEC). Es decir, que si, por ejemplo, en un caso así, el precio de salida era 100 y la deuda completa es de 65, según el artículo 671 LEC, la adjudicación ha de hacerse por 60, cuando conforme a lo dispuesto en el artículo 670.4,II LEC sería por 65, lo cual, como es obvio, beneficia más al deudor ejecutado.

Tal línea de alguna jurisprudencia menor se apoya en ciertas resoluciones de la DGRN, como la de 12 de mayo de 2016, que aboga por que el artículo 671 LEC no se interprete de forma literal, sino más bien de modo sistemático, teleológico y contextual, como permite el artículo 3 CC, de suerte que se atienda tanto al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, orientada especialmente a la protección de los deudores ejecutados que pierden su vivienda habitual, como al contexto en que dicha Ley debe ser aplicada, “concluyendo que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670… De no ser así, se produce un gran perjuicio para el deudor ya que seguiría existiendo deuda pendiente que el acreedor podría seguir reclamándole”. Lo cual choca también, al entender de la DGRN, con lo perseguido en el artículo 579.2 LEC. Y se añaden otros argumentos a favor de esta “interpretación” no literal del artículo 671 LEC, como que la cantidad completa adeudada se integra por partidas que pueden ser “manejadas” por el ejecutante (como las costas o algunos intereses reclamados), de forma que éste prefiera que el total no supere el 70% del precio de salida, a fin de que la adjudicación se apruebe por el 60% de dicho precio, y no por el 70%, que es lo previsto para cuando la entera deuda sea superior a este último porcentaje.

A nuestro juicio, la línea que acabamos de describir, aunque con una finalidad muy loable, cual es la de proteger al deudor que pierde su vivienda en una ejecución, no puede ser aceptada. Por ello, nos posicionamos con la SAP de Córdoba, de 25 de octubre de 2018. Esta sentencia, de un lado, considera que el Registrador que deniega la inscripción de un decreto de adjudicación que acoge la aplicación –si se quiere, literal- del artículo 671 LEC, por entender que procede una “interpretación” correctora y distinta de dicho precepto (según lo apuntado), incurre en un exceso en cuanto al ámbito de calificación que le corresponde conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pues, según la STS (del Pleno) de 21 de noviembre de 2017, la función calificadora no permite al Registrador revisar el fondo de la resolución procesal objeto de su actuación, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia; sino que debe comprobar que en ella se cumplen los requisitos que la ley establezca, a fin de preservar los derechos de los titulares de derechos inscritos en el registro. Aquí el Registrador valora el fondo de lo resuelto por el decreto, que fija el tipo de adjudicación según lo previsto expresamente en la norma que regula el supuesto al que se refiere, y lo hace no con la finalidad de proteger a terceros, sino al propio ejecutado, el cual podría haber recurrido dicho decreto de adjudicación, si entendía que éste contenía una solución contraria a la ley (ver FJ 2).

Y de otro lado, en cuanto al fondo de la cuestión, la sentencia a la que aludimos expresa (en su FJ 3) que no comparte el criterio del Registrador, que sigue a la DGRN, por varios motivos:
“(…) primero, porque se trata de una redacción que tiene su origen en esa ley 1/2013, que, según reza su Exposición de Motivos, perseguía, entre otras cosas, “garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada”, texto mantenido –en lo que aquí interesa- en la reforma del mismo precepto por la ley 42/2015, y no cabe pensar que el legislador persiguiera otro objetivo que el plasmado en la nueva redacción dada a esa norma precisamente para el supuesto que aquí se ha dado, en tanto que no modificó el artículo 670 en la parte que aquí se trata de aplicar; segundo, de considerarse que se trata de un error, la respuesta por parte de un Tribunal no puede ser obviar esa norma y aplicar otra, sustituyendo el criterio del legislador u ocupando su posición; tercero, la claridad del precepto es meridiana, está regulando lo que procede cuando no hay postores, de la misma forma que el anterior, el 670, se refiere a cuando los ha habido y la mejor postura no cubre el 70% -no olvidemos-, por lo que no cabe pensar que surjan dudas que hagan preciso integrar ese precepto con el otro, y que supondría de facto no aplicarlo; cuarto, lo que se pretende no es una interpretación sistemática -propia de cuando existen esas dudas o existen diversas interpretaciones posibles- sino prescindir de la norma, o hacer de la misma una interpretación correctora, que pudiera ser plausible cuando se trata de una norma antigua, cuya aplicación ha de adaptarse a las nuevas circunstancias sociales (…)”.

Coincidimos completamente en que una cosa es interpretar un precepto cuya redacción es confusa o dudosa, y otra distinta es sustituir la consecuencia jurídica prevista en una norma (art. 671 LEC) por la contenida en otra (art. 670.4, II LEC), que está referida a un supuesto de hecho diferente. Del mismo modo, no cabe aquí la analogía, es decir, aplicar la solución ofrecida por una norma a supuestos de hecho con identidad de razón y para los que no hay previsión legal, cuando el supuesto de hecho al que se alude tiene específica respuesta en otra norma. Si no se está de acuerdo con la consecuencia prevista en un precepto legal para determinados casos, porque se considera injusta o mejorable por los motivos que sean, lo correcto será promover una corriente de opinión favorable a su modificación legislativa; pero partiendo de la realidad existente, sin tergiversar los conceptos y sin vestir de interpretación normativa lo que no es sino la inaplicación de un precepto y su sustitución por otro que parece más justo o conveniente.

Escrito por Ignacio Cubillo López, Profesor Titular de Derecho Procesal