Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 29 de noviembre de 2019 contra la calificación del registrador de la propiedad por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria

En procedimiento de ejecución ordinaria de una hipoteca, uno de los trámites esenciales es el de practicar el embargo, de forma que desde el primer momento se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo objeto de realización.

Mediante mandamiento ampliatorio expedido en procedimiento de ejecución de títulos judiciales, se solicitaba la vinculación de la hipoteca objeto de la inscripción con la anotación de embargo cuya práctica se ordenaba en el precedente procedimiento.

Presentado el mandamiento ampliatorio en el Registro de la Propiedad correspondiente, se denegó la vinculación solicitada, de conformidad con la Ley Hipotecaria y su Reglamento.

Contra la nota negativa de calificación se presentó recurso por la demandante en la ejecución, indicando que la ejecución que ha motivado el procedimiento se interpuso en base a sentencia dictada en procedimiento ordinario que condenó a la demandada al pago de determinada cuantía monetaria más el interés legal desde la fecha de la demanda.

Entiende que ha habido un error dado que el Juzgado emitió mandamiento de anotación de embargo sobre la finca como si fuera una carga posterior la que se estaba ejecutando, en lugar de anotar el embargo como anotación marginal de la hipoteca. De ahí surge la confusión, en la que aparentemente el embargo es segunda carga y por ello el juzgado emitió el mandamiento ampliatorio.

La DGRN entiende que el único defecto que motiva el expediente consiste en determinar si debe o no relacionarse en el Registro de la Propiedad una hipoteca ejecutada en vía ordinaria con la anotación de embargo ordenada judicialmente. Entrando en el fondo del asunto, recuerda que el derecho real de hipoteca sujeta directa e inmediatamente un bien inmueble, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación en cuya seguridad fue constituida y que, siguiéndose procedimiento de ejecución ordinaria y no el de ejecución sobre bienes hipotecados, deben cumplirse trámites tan esenciales como el embargo y la valoración de los bienes embargados.

Como resulta de la Resolución de 10 de diciembre de 1997 si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos.

Para evitar estos efectos tan distorsionadores, como dijera la misma Resolución, resulta preciso que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización.

Así lo consideró igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 que afirmó la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario.
Ahora bien, debe tenerse especialmente en cuenta que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria.

La DGRN ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.