La transmisión de la posesión del inmueble adquirido en un proceso de ejecución

Desde que la DT 4ª de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, hizo uso del criterio de la entrega de la posesión del inmueble subastado al adquirente para entender culminado el proceso de ejecución, tanto el legislador como la jurisprudencia del TS se han aficionado entender este factor como determinante del final del proceso de ejecución. Vemos así que vuelve a estar presente en la DT 3ª de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y de nuevo en las orientaciones fijadas en la STS 463/2019, de 11 de septiembre respecto de los procesos de ejecución en curso o suspendidos en los que se haya suscitado cuestión sobre el carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado.

Hay una pequeña diferencia entre las normas citadas y las orientaciones contenidas en la STS 463/2019, y es que las primeras se refieren expresamente al artículo 675 LEC, mientras que el TS alude a la entrega de la posesión, sin vincularla a ninguna norma concreta. Sin embargo, es muy posible que la tendencia jurisprudencial identifique ambos elementos. Así ha sucedido ya en la Audiencia Provincial de Madrid. La Junta sectorial de magistrados de las Secciones civiles generales y de la Sección mercantil de la Audiencia Provincial de Madrid, reunida el 19 de septiembre de 2019, adoptó acuerdos de unificación de criterios, entre otras cuestiones, respecto de la aplicación de las orientaciones jurisprudenciales de la STS 463/2019. Y uno de los extremos que preocupaba en este sentido a los magistrados era la interpretación de la expresión «procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente», utilizada en la STS 463/2019 para identificar a los procesos de ejecución a los que considera aplicables las orientaciones que formula.

Pues bien. Como refleja textualmente el Acuerdo, «tras un intenso debate se somete votación identificar la “entrega de la posesión” con el lanzamiento (entrega de llaves) y no con la fecha del testimonio del Decreto de adjudicación». Y dicha proposición obtiene el respaldo de la mayoría de los magistrados, de manera que este será el criterio predominante en la Audiencia Provincial de Madrid y, posiblemente, en otras. Es evidente que se trata de una posición perjudicial para el acreedor ejecutante, puesto que retrasa el momento en el que el proceso puede considerarse terminado y, por tanto, amplía las posibilidades de que la ejecución sea sobreseída y haya que instarla de nuevo conforme a los criterios de la STS 463/2019. Las líneas siguientes están destinadas a ofrecer dos argumentos contrarios a esta opción mayoritaria, por si en algún caso sirvieran para que se considerase transmitida la posesión con el testimonio del decreto de adjudicación y, por tanto, finalizado el proceso de ejecución en este momento y no en el posterior de efectiva toma de posesión.

En primer lugar, hay que atender a la finalidad del proceso de ejecución dineraria. Éste se dirige a obtener del patrimonio del deudor la cantidad de dinero necesaria para satisfacer el crédito del ejecutante, mediante la realización forzosa si es necesario. Una vez que el adquirente del bien subastado ha pagado el precio y ha recibido la cosa, mediante el decreto de adjudicación (título) y la entrega del testimonio de dicho decreto (modo), el proceso de ejecución ha cumplido su finalidad siempre que se haya entregado al ejecutante el precio obtenido por el bien para el resarcimiento de su crédito y se hayan realizado con el sobrante, si lo hay, las operaciones que en cada caso sean necesarias en función de las previsiones de la LEC. Dicho de otra forma, la terminación del proceso de ejecución tiene que ver con el cumplimiento de su finalidad, y no con una circunstancia ajena a esa finalidad, como es que el adquirente del bien haya logrado hacer efectiva la posesión que le confiere la entrega del testimonio del decreto de adjudicación. En cierto modo, y salvando las enormes distancias, el efecto de esta tesis es parecido al que se produciría si condicionásemos la firmeza de la sentencia recaída en un proceso civil a la efectiva liquidación y satisfacción de las costas impuestas en ella, de manera que no pudiera servir como título ejecutivo ni desplegar ninguno de los efectos que le son propios hasta que no estuviera cerrada una cuestión vinculada al proceso, sí, pero externa a su finalidad y a su objeto.

Por supuesto, la LEC hace muy bien en preocuparse de la suerte del adquirente, y en regularla en el artículo 675. Pero no puede producirse el efecto, y entramos así en el segundo de los argumentos, de que lo dispuesto por el legislador en favor del adquirente sea interpretado de manera que se vuelva en su contra y en contra del ejecutante —porque el proceso de ejecución, al no estar finalizado, puede ser sobreseído, de manera que pierden tanto el ejecutante como el adquirente, puesto que la adquisición realizada decaería; con las excepciones que imponen en este punto las normas registrales, cuya exposición nos sacaría, por extensión y temática, del contexto de este artículo—. Atendiendo al artículo 675 LEC, parece claro que la adquisición efectiva de la posesión y el final del proceso de ejecución no están necesariamente vinculados. Y así:

  • El artículo 675.1 LEC establece que, si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no estuviere ocupado. Esta norma no significa que solo pueda adquirirse la posesión instándola del tribunal, de manera que la norma estaría ofreciendo la opción, bien de solicitarla y adquirir la posesión, bien de no solicitarla y quedarse sin ella. Hay que recordar que la intervención del tribunal en la ejecución es sustitutiva, y que solo actúa para realizar aquello que no hace voluntariamente el obligado a llevar a cabo la conducta de que se trate. No estando el inmueble ocupado, es posible que el adquirente no tenga las llaves, o que el anterior ocupante no las quiera entregar, y entonces el adquirente puede solicitar el auxilio del tribunal. Pero el adquirente ha podido obtener la posesión de manera pacífica y por sí mismo, de manera que el proceso de ejecución puede haber terminado perfectamente sin que el tribunal haya tenido que intervenir en la adquisición de la posesión de la cosa subastada por parte del adquirente.
  • El artículo 675.2 LEC se refiere, en cambio, a una situación en la que la adquisición de la posesión necesita de la intervención del tribunal, y es que el inmueble esté ocupado por quienes no tienen derecho a permanecer en él y no están dispuestos, además, a desalojarlo. Pero es discutible que esa intervención judicial forme parte del proceso de ejecución. Más bien, lo que sucede es que el legislador tiene con el adquirente la deferencia de permitirle el ejercicio de la acción de lanzamiento ante un tribunal y en el seno de un proceso que no son los legalmente previstos. Esta deferencia, como es lógico, está sometida a una condición, y es que la acción se ejercite en el plazo de un año desde la adquisición, «transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda». El proceso de ejecución puede cerrarse, pues, sin esta actuación, de manera que, si no forma parte necesaria de él, no puede ser la que determine su final.

Las relaciones entre propiedad y posesión son una cuestión compleja y es evidente que quien adquiere la propiedad de un bien aspira legítimamente a gozar de su efectiva posesión. Sin embargo, la adquisición de la plena posesión puede complicarse con circunstancias del todo ajenas al ejecutante y al adquirente, y esto convierte en discutible la interpretación que hace recaer sobre ellos el riesgo y la desventaja de que el proceso de ejecución no se considere, a causa de estas circunstancias, finalizado. Mucho más si, como puede suceder, la dificultad relacionada con la adquisición de la posesión envuelve al ejecutado, a quien beneficia que el proceso de ejecución se considere abierto y en curso. Es imperativo corregir las situaciones abusivas que se han producido durante mucho tiempo y en las que todas las partes intervinientes, incluyendo a los tribunales, tienen su mayor o menor cuota de responsabilidad. Pero ha de hacerse sin prescindir de las reglas de un sistema jurídico construido sobre la autonomía de la voluntad no de las propias de su garantía última, la intervención de los tribunales a través del proceso civil.


Escrito por Pilar Peiteado Mariscal, Profesora Titular de Derecho Procesal