Comentario a la resolución de la DGRN que resuelve la posibilidad de inscripción de un decreto de adjudicación en el caso de cesión del remate por un importe inferior al precio de adjudicación

La DGRN ha dictado una interesante Resolución el 19/10/2017 en asunto en el que el Registrador de la Propiedad suspendió la inscripción de un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria porque entendió que el Juzgado debía aclarar si el cedente había recibido el precio del remate o precio de la venta forzosa del cesionario ya que según constaba en el Decreto sólo se pagaron 25.000 euros de los 67.900 euros del remate.

Contra la anterior nota de calificación se interpuso recurso alegando que el Sr. Registrador entendió que el precio de cesión debía ser equivalente al precio de remate, tratándose de conceptos distintos. Asimismo el recurrente argumentó que el cedente había recibido por la cesión la cantidad de 25.000 euros, precio total acordado con la cesionaria, aunque el precio de remate fue fijado en 67.900 euros por el Juzgado, minorando en dicho importe la deuda de los ejecutados, tal y como refleja el auto de adjudicación que fue aportado; respetando así la jurisprudencia que exige que para que se pueda aceptar la cesión por precio menor al ofrecido por el ejecutante, deberá descontarse de lo debido por el deudor la cantidad que el ejecutante hubiera pujado en la subasta o el valor por el que se lo hubiera adjudicado. Dicho importe fue satisfecho mediante cheque bancario que fue entregado y testimoniado en la comparecencia de cesión de remate.

También alegó el recurrente que el precio de la cesión de remate es el importe que recibe el vendedor (cedente del remate) del comprador o tercero (cesionario del remate) por la trasmisión del bien que ha sido rematado o adjudicado a favor de aquél. Y que el vendedor y el comprador pueden pactar extrajudicialmente un precio de cesión de remate superior, inferior o igual al precio del remate o adjudicación, debiendo tener en cuenta que el precio real por el que el vendedor realice la cesión es algo ajeno al procedimiento judicial y que en nada incide en el precio del remate o adjudicación.

El Registrador se ratificó en su nota de calificación y se elevó el expediente a la Dirección General de Registros y Notariado que en su resolución argumentó lo siguiente:

1.- El artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el secretario judicial responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados.

2.- El precio de la cesión de remate es un concepto diferente al del precio del remate o adjudicación. El precio del remate es el importe de la mejor puja en el caso de que en la subasta haya postores, el precio de la adjudicación es el importe por el que el acreedor ejecutante adquiere la finca ante la inexistencia de postores. Distinto es el precio de la cesión de remate que es el importe que recibe el ejecutante que cede el remate del cesionario por la trasmisión de la finca que ha sido rematada o adjudicada a favor de aquél.

3.- Es posible la cesión del remate por un importe inferior al precio de adjudicación porque el hecho de que el ejecutante transmita la finca por un precio inferior no implica perjuicio alguno para el deudor ejecutado, siempre que a efectos del pago de la deuda el importe que se tenga en consideración sea el de la adjudicación, descontándose de lo debido por el deudor la cantidad por la que el ejecutante se lo hubiera adjudicado en subasta de modo que el perjuicio o pérdida patrimonial lo asuma el adjudicatario. Y esto es así, porque en caso contrario, podrían eludirse los porcentajes mínimos de adjudicación que se regulan legalmente, causándose un perjuicio al deudor hipotecario.

4.- En el decreto deberá mantenerse el precio de adjudicación que es el ofrecido inicialmente por el ejecutante y que se descontará de la cantidad reclamada y a continuación se declarará que el adjudicatario ha satisfecho al ejecutante por la cesión una cantidad menor, identificándola. Este pago también tendrá que acreditarse documentalmente.

5.- Se estima por tanto el recurso porque en el decreto de adjudicación expresamente se aprobó el remate y la adjudicación por la cantidad de 67.900 euros, importe por el que se había adjudicado inicialmente el ejecutante (que representaba el 70% del valor de tasación) importe por el que se libera al deudor, procediéndose a la imputación de pagos por ese importe lo cual no impide que el importe efectivamente percibido por el acreedor ejecutante, por la cesión del remate, sea inferior. El pago del precio de la cesión, 25.000 euros, ha quedado documentalmente acreditado. Por lo tanto se cumplen todos los requisitos antes señalados.