Breve reflexión sobre la reforma del artículo 682 de la LEC (Ley 1/2013)

Tras la reforma llevada a cabo por la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, la exigencia de que la “tasación a efectos de subasta” no pueda ser inferior al 75% de la “tasación económica” (realizada conforme a la Ley 2/1981) y por tanto, la exigencia de aportación de informe de tasación junto con la demanda (cuando este informe no forma parte ya de la propia escritura de préstamo hipotecario) está generando diferentes interpretaciones judiciales, y por supuesto, graves incidencias sobre los procedimientos.

La cuestión esencial radica en la valoración que se haga sobre la aplicabilidad temporal de la reforma a escrituras de préstamo hipotecarios anteriores, que sirven de título a procedimientos judiciales iniciados con posterioridad a la nueva regulación (o bien con anterioridad, pero sin que hayan finalizado en el momento en el que la nueva redacción del art. 682 de la LEC está plenamente vigente ).

La Disposición Transitoria Primera de la citada Ley 1/2013 dispone que será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento, por lo que no hay ninguna duda de que las reformas que esta ley introduce son de aplicación a los procedimientos en trámite, con posterioridad por tanto a su entrada en vigor.

Sin embargo, la reforma acerca de las exigencias que deberán cumplimentarse para la práctica de la tasación de las fincas hipotecadas en la escritura de constitución de hipoteca no puede razonablemente hacerse extensiva a los préstamos hipotecarios constituidos en fecha anterior a su entada en vigor porque para ello sería necesario una escritura de adaptación o rectificación de la anterior que la ley no prevé se lleve a cabo, por lo que cumplida la exigencia de que en la escritura conste la tasación de la finca, habría que entender que el título cumple, en este concreto extremo, con lo preceptuado.

Otorgar eficacia retroactiva absoluta supondría dejar sin efecto ejecutivo todas las escrituras de hipoteca otorgadas antes de la Ley 1/2013, que están redactadas conforme a la normativa del momento de su otorgamiento, de manera que la interpretación de la eficacia temporal de una Ley no puede producir tales efectos pues atenta al principio constitucional de seguridad jurídica, como indica la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de enero de 2013 en cuanto declara que ¨la seguridad jurídica, principio inspirador del ordenamiento y uno de los valores reconocidos por la Constitución Española (artículo 9º.3 ), exige el conocimiento previo de la norma que ha de aplicarse a las situaciones y relaciones jurídicas, de acuerdo con el viejo axioma ‘tempus regit actum'”.

Básicamente puede hablarse de dos tesis en el ámbito judicial sobre esta cuestión: una primera, que entiende que esta exigencia no es aplicable a préstamos formalizados con anterioridad a la reforma. Así por ejemplo la Audiencia Provincial de Sevilla argumenta (de forma unánime) que es una cuestión de carácter material que no puede ser aplicable retroactivamente pues exigiría la modificación de las escrituras (imposibilidad material).

Una segunda interpretación de la reforma la asume la Audiencia Provincial de Córdoba (y gran parte de los juzgados de Canarias) al afirmar que se trata de un requisito procesal de aplicación inmediata y plenamente exigible a los hipotecarios en trámite; esta última interpretación en su visión más estricta llevaría al archivo de los procedimientos en trámite de forma generalizada. La propia AP de Córdoba (resolviendo recursos sobre alguna decisión de archivo) acoge una tesis intermedia: la reforma es exigible a todos los procedimientos en trámite (habrá que aportarse informe de tasación y el tipo de subasta, con independencia de lo que diga la escritura y la inscripción registral, no podrá ser inferior al 75% del valor económico). Esto está causando graves problemas sobre todo en préstamos de baja cuantía en los que se fijaba como tasación el importe del principal. Las decisiones sobre el tipo se están tomando en muchas ocasiones por los Letrados de la Administración de Justicia, a veces incluso mediante simples Diligencia de Ordenación.

En definitiva, la jurisprudencia mayoritaria de las Audiencias Provinciales ha venido estableciendo que la norma en cuestión que fija el tipo mínimo para subasta, no puede aplicarse retroactivamente, por lo que no puede exigirse a escrituras de préstamo hipotecario que se hubieran suscrito antes de la entrada en vigor de la reforma de la Ley 1/2013. La Disposición Transitoria 4ª únicamente regula la situación de aquellos procedimientos que se hallaban en curso al entrar en vigor la reforma del artículo 682, además de que precisamente la referida Disposición Transitoria salva aquellas partes de la ejecución ya tramitadas con arreglo a la redacción anterior y únicamente exige la adaptación a la Ley reformada en aquellas actuaciones todavía por realizar: “únicamente respecto a las actuaciones ejecutivas pendientes, siempre que no hayan culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente”.

Siguiendo el parecer de la AP de Pontevedra, el art. 682 remite al contenido que haya de tener la escritura de constitución de hipoteca, de tal manera que si antes de 15 de mayo de 2013 no era preciso que el tipo de la subasta no fuese inferior al 75% del valor de tasación, ha de comprenderse que dicho requisito es “de carácter sustantivo y negociado”.

En definitiva la tesis jurisprudencial mayoritaria no configura la exigencia del nuevo artículo 682.2º de la LEC como un requisito de admisibilidad de la acción hipotecaria, para los préstamos suscritos con anterioridad a la reforma, sin perjuicio que los efectos de la exigencia del tipo mínimo del 75% tenga virtualidad en el momento de la subasta y adjudicación, exigiéndose en este caso la acreditación mediante nuevo informe de tasación del valor real, lo que determinará que el tipo de subasta del bien no será inferior al 75% de esa valoración. (Auto de la Sección 1ª de la AP de 31-10-2014, así como el Auto de 10-1-2014 dictado por la Sección 1ª de la AP de Córdoba).

Una pincelada final sobre esta cuestión: la Resolución de 17 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, establece con absoluta claridad que la obligatoriedad de inclusión de una tasación económica en la escritura de préstamo hipotecario (tras la reforma de la Ley 1/2013), es aplicable incluso, cuando el acreedor no es una Entidad de Crédito. Por su interés reproduzco a continuación dicha Resolución:

“1. La única cuestión que plantea el presente recurso es si es necesario establecer una tasación oficial de las previstas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, debe ser acreditada en la constitución de garantía hipotecaria en favor de una persona jurídica que, carece de la calificación de entidad de crédito.

La cuestión ya ha sido abordada, explícitamente en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de enero de 2014, cuya doctrina es totalmente aplicable al presente supuesto.

En dicha Resolución se indicó que, pese a no ser el acreedor una entidad financiera, era totalmente aplicable -como indicó la resolución de 29 de octubre de 2013- que toda escritura de constitución de préstamo hipotecario o pacto posterior relativo a la ejecución directa de los bienes sobre los que recae la garantía, precise, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma.

A esa solución se llega teniendo presente el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca que supone que el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolle sobre la base de los pronunciamientos registrales.

Por ello, el tipo para subasta no sólo se hará constar en la escritura de constitución de hipoteca sino también en la propia inscripción causada por ésta (artículo 130 de la Ley Hipotecaria).

2. La citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, impone, para toda hipoteca, ya se destine o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación.

A tal fin, su artículo 7 da nueva redacción al artículo 682.2, número 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ahora dispone: “2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes: 1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”.

En el mismo sentido se modificó el artículo 129 de la Ley Hipotecaria que tras la reforma establece: “2. La venta extrajudicial se realizaría ante Notario y se ajustaría a los requisitos y formalidades siguientes: a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”.

Esta normativa es aplicable con independencia de los sujetos y de la naturaleza del bien hipotecado.

3. En el caso que motiva este recurso simplemente se pacta por ambas partes un valor de tasación sin apoyo en tasación oficial. Se vulnera con ello el régimen diseñado por el legislador, que es de carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes. Su infracción implica, en tanto el defecto no sea subsanado, el imposible ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales (cfr. artículos 129 y 130 de la Ley Hipotecaria) y por ello impide su acceso al Registro.


Escrito por Carlos Manuel Calvo Pozo, Abogado